Entrevista a D. Manuel Bermudo Valero
Presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla y de la Mesa de la Construcción de Sevilla
Manuel Bermudo Valero, arquitecto y agente de la propiedad
inmobiliaria (API), ejerce ambas actividades desde mediados de los años
80. En la actualidad, y desde hace ya más de ocho años, es presidente
del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Sevilla.
Asimismo, desde 2007 hasta abril de 2011 formó parte como consejero del
Consejo Rector de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria (COAPIs) de España, siendo responsable de las Áreas de
Urbanismo, Valoración y Formación del mismo. Durante dicha etapa creó el
Registro de Tasadores Inmobiliarios de España, del que fue primer
director. También desde 2007 y hasta 2011 presidió el Consejo Andaluz de
COAPIs, mientras hace escasos meses ha sido nombrado presidente de la
Mesa de la Construcción de Sevilla, tras haber sido miembro
constituyente de la primera formación de la misma. Asimismo, es vocal de
la Comisión de Infraestructura y Vivienda de la Cámara de Comercio de
Sevilla.
Durante su vida profesional, además de desarrollar sus facetas de
arquitecto y API, Bermudo ha extendido su trabajo a todo el sector de la
construcción, habiendo incluso desarrollado algunas promociones
inmobiliarias, tanto de nueva planta como de rehabilitación, al tiempo
que ha asistido en la gestión inmobiliaria (Project Management) a
instituciones, empresas y entidades desde los tiempos de la Exposición
Universal de Sevilla de 1992. Experto en valoración inmobiliaria, ha
impartido numerosos cursos y ponencias, muchos de ellos de gran
relevancia.
Como no podía ser de otro modo, Manuel Bermudo se proclama firme
defensor de una mayor regulación en la actividad de la intermediación
inmobiliaria, como ya existe o avanza por el buen camino en otras
comunidades autónomas. “No creo que cualquiera pueda responder con
profesionalidad y garantías para el consumidor”, asegura al respecto de
la liberalización existente en el sector, donde pueden actuar personas
que no tengan ni la formación específica ni la seguridad –a través de un
seguro que se paga desde el propio colegio- que ofrece el API. Lamenta,
asimismo, que los ciudadanos identifiquen al API como un corredor,
“cuando realmente es un asesor”.
Al respecto del producto inmobiliario en Sevilla, asevera que los
precios de las viviendas seguirán bajando en la primera y segunda
corona, pero no en determinadas zonas muy bien localizadas de la ciudad.
Afirma que, si bien la vivienda sigue siendo un valor de inversión
fiable a medio y largo plazo, como valor especulativo “no va a volver
jamás”. Apuesta por la vivienda en alquiler, especialmente por el
alquiler protegido y el alquiler con opción a compra. Optimista por
naturaleza, Bermudo lo tiene claro: “estamos en el último escalón de la
crisis, en el último peldaño. A partir de aquí tendría que empezar la
recuperación”.
En primer lugar, ¿podría resumir brevemente qué diferencia la
tarea del agente de la propiedad inmobiliaria de la que realiza
cualquier otro profesional de la intermediación inmobiliaria?
La gente sigue identificando al API como toda persona que intermedia y
eso es falso. En el año 2000 hubo un decreto que impulsó Rodrigo Rato,
por entonces ministro, que desreguló por completo la profesión. Se
trataba de liberalizarla, pero lo que consiguió fue desregularla.
Anteriormente, nada más actuábamos nosotros como agentes de la propiedad
inmobiliaria y no podían actuar los demás. Se hablaba de intrusismo, y a
partir de ese decreto, ya podía actuar cualquiera; es decir, podían
ejercer la intermediación por un lado, los API, y por otro lado todo el
mundo: una cosa ridícula. Pero así quedó. En ese sentido, cuando se me
pregunta la diferencia la tengo muy clara: nosotros tenemos una
formación, pues se exige una titulación universitaria, una formación
específica. A nosotros se nos exige eso, mientras a cualquiera que pueda
intermediar no se le exige absolutamente nada.
Por otro lado, los API tenemos un seguro de responsabilidad, que pasa
del millón de euros por colegiado y cubre nuestra responsabilidad en
cualquier actuación, beneficiándonos del coste reducido que puede
implicar el contratarlo a niveles generales. Puedo decir con total
seguridad que todo colegiado tiene seguro, porque se paga desde la cuota
del propio colegio. De esta manera, las diferencias principales son
formación y seguridad. La formación implica profesionalidad, y la
seguridad implica garantía. Lo que no puede ser es que un ciudadano,
ante la mayor inversión de su vida, que es la compra de la vivienda, no
tenga garantía ninguna. Decía la ministra Trujillo que parecía mentira
que para vender una lechuga hiciera falta el carnet de manipulador de
alimentos, y para vender una vivienda no hiciera falta absolutamente
nada.
Los API abogáis entonces por una mayor regulación del sector.
Nosotros estamos abogando por una regulación del sector desde hace
mucho tiempo. En Cataluña, por ejemplo, han aprobado una Ley del
Derecho a la Vivienda que regula la profesión, la intermediación. Se
exige una identificación, la inscripción en un registro, y no vale un
teléfono pegado en una farola en la calle, pues cuando vas a protestar,
¿quién está detrás de ese móvil? Hay que apostar pues por la
identificación, por la inclusión en un registro.
En segundo lugar, hay que exigir un seguro de responsabilidad. Lo que
no es de recibo es que yo haga una tasación inmobiliaria, me equivoque
en un momento determinado, que esa tasación no responda como garantía de
la cantidad que se ha prestado, y qué pasa entonces; yo tengo una
responsabilidad en esa situación, y para eso tengo un seguro que me
cubre.
La batalla será difícil, porque la tendencia desde Europa, de la
directiva de servicios, es hacia la liberalización de todos los
servicios profesionales. Pero la realidad es que la formación debería
exigirse, aunque sea un mínimo, pues no creo que cualquiera pueda
responder con profesionalidad y con garantías para el consumidor. Todo
hay que enfocarlo en defensa del ciudadano y del consumidor. En
definitiva, es necesario que haya una regulación del sector, pues lo que
se hizo en su día, desde nuestro punto de vista, fue una salvajada.
Esa es nuestra lucha. Queremos algo similar a lo que hay en otros
lugares como el resto de Europa o Estados Unidos. En Estados Unidos está
el broker, que es el que tiene capacidad máxima, y está el agente. Aquí
podríamos hacer algo parecido, podrían convivir ambas figuras y tener
competencias distintas, porque la formación y las garantías son
distintas.
¿Existe, a su juicio, mucho intrusismo en su profesión?
No podemos hablar de intrusismo desde el momento en que el ejercicio
de la actividad es legal por cualquier persona. Así pues, no hay ningún
intruso, pero lo que sí es cierto es que hay gente preparada y con más
garantías para el consumidor, y gente menos preparada y con menos
garantías para el consumidor. Desde el Decreto del año 2000 no hay
intrusos, porque todo el mundo puede ejercer la intermediación. Otra
cosa es que haya gente mejor preparada que otra, o gente que no tenga
una formación específica.
¿Tiene la figura del API el suficiente reconocimiento y respaldo por parte de la Administración Pública?
Creo que no estamos teniendo respaldo suficiente, pese a que tuvimos
en el año 2007 la aprobación de unos estatutos en los que se sigue
reconociendo la actuación del API. Salvo eso, que fue una lucha donde
personalmente tuve el honor de participar, porque la hicimos estando yo
en el Consejo General de COAPIS con el presidente, Santiago Baena, como
le digo, salvo eso, queda mucho por hacer. Antes he comentado que hay
que hacer una ley de regulación de la intermediación, que se ha hecho
ya, porque es competencia autonómica, en Cataluña, al tiempo que algunas
otras autonomías están intentando sacarla adelante. Pero aquí, ni
siquiera se ha empezado a trabajar sobre este tema. E insisto en que
como la gente siga confiando en el teléfono pegado a la farola, puede
haber más de un disgusto, y de hecho, ya los ha habido.
¿Y por parte de la sociedad?
Creo que aquí la gente sigue identificando al API como un corredor,
cuando realmente es un asesor, un profesional asesor, y no se dedica
solo a decir esto está aquí o allí y se vende y vale tanto o cuanto.
Vamos al Registro de la Propiedad a ver si hay cargas, asesoramos la
gestión de la hipoteca, redactamos un contrato, hacemos el estudio de
mercado, etc. Hay una confusión porque la gente llama API a todo aquel
que intermedia. Y no todo el mundo es API, y eso tiene que quedarle
claro a la gente. También le digo que hay API buenos, malos y regulares,
como también gente que intermedia sin ser API y que no son malos, son
capaces y han aprendido; pero lo normal es que no haya formación ni
profesionalidad fuera de nuestro título.
¿Cómo definiría la actual situación por la que atraviesa el colectivo y la actividad de los API en el marco de la crisis?
El colectivo está regular, como todos, pero sobreviviendo. Tenemos
las tasaciones judiciales, ahora estamos haciendo también las fiscales, y
los jueces están encantados con nosotros. Estamos haciendo las
peritaciones judiciales y las tasaciones fiscales contradictorias de la
Junta de Andalucía. También nos dedicamos al alquiler de manera
importante, que es lo que más se está moviendo ahora, y se está
sobreviviendo. No se está ganando dinero, pero aquí estamos todavía.
Estamos pues pasando la crisis como cualquier profesión, como los
arquitectos, los ingenieros, todos estamos teniendo problemas. Pero, no
obstante, estamos consiguiendo tirar para adelante y el API se está
manteniendo con unas actividades mínimas. De alguna manera, sufriendo
pero soportándola.
¿Les ha perjudicado mucho la Agencia de Fomento del Alquiler?
Nos ha afectado en la medida en que nos ha dejado colgado mucho
dinero. Han puesto mil problemas para los contratos, nos han echado para
atrás muchos diciendo que no cumplían, y hemos tenido que dar la cara
delante del cliente y decirle: lo siento mucho, yo le informé, y verdad
que usted tenía derecho a todo esto, pero la Junta de Andalucía no le da
un duro. Están dejando “tirada” a mucha gente y nos están haciendo
quedar mal a nosotros con ellos. No se están haciendo las cosas bien con
esas personas.
En otro orden de cosas, ¿podrían tener todavía más recorrido a la baja los precios de las viviendas en Sevilla?
Depende de la vivienda de que se trate. Si hablamos de una vivienda
en el centro de Sevilla, que reúna las características adecuadas, no va a
bajar más, salvo por razones muy singulares. Si ya estamos hablando de
la primera corona, y sobre todo de la segunda corona metropolitana, es
otra cosa, todavía podrá bajar porque el stock de los bancos en esta
ciudad está en la corona metropolitana, y el banco se va a ver obligado a
bajar el precio de sus viviendas. Pero el que esté esperando a comprar
su apartamento delante de la Catedral a precio de ganga, que no espere
porque no va a encontrarlo a mejor precio que ahora. Por eso, no se
pueden hacer estadísticas al respecto, porque no es lo mismo una zona
que otra. Hay viviendas que están bajando de 150.000 euros a 60.000 o
70.000, ¿puedes decir por ello que, en general, la vivienda ha bajado
más de un 50%? Pues no, hay que ser muy cautelosos con las estadísticas.
La vivienda bien situada en el centro de Sevilla no va a bajar más.
Entonces, ¿puede hacer falta todavía vivienda nueva en algunas zonas?
A este respecto le tengo que decir que ni el stock es el que están
diciendo ni es cierto que no haga falta nueva vivienda. Hace falta, si
bien es cierto que en determinadas ubicaciones, en otras condiciones y
quizás con otros sistemas.
¿Sigue siendo la vivienda un valor de inversión fiable?
Si lo analizamos como un valor especulativo, no. Ahora bien, si lo
vemos como un valor fiable a medio y largo plazo, entiendo que sí. A la
postre, la vivienda te da valor. Sí puede ser una inversión estable si
la consideramos a medio-largo plazo, pero el que esté esperando que la
vivienda siga siendo el valor especulativo que fue, que representó uno
de los motivos de la crisis, que se olvide. En los últimos años se
engañó en cuanto a la demanda real que existía.
La vivienda como valor especulativo creo que no va a volver jamás, y
creo, además, que estamos todos escarmentados, empezando por los bancos,
que ya saben que no deben dejar el dinero con el exceso que lo han
hecho.
¿Qué características tienen las viviendas con más salida hoy en día?
Si nos atenemos al tipo de vivienda, la pequeña, de 2-3 dormitorios.
De hecho, una de las grandes reclamaciones urbanísticas que se están
haciendo es que no se diseñe el urbanismo para viviendas enormes, sino
para viviendas adecuadas al tamaño que la gente realmente necesita, para
lo que hoy en día se precisa. El precio también sería más competitivo y
más asequible.
Nos hablaba antes de que se está moviendo mucho el mercado del alquiler…
En efecto, hay un movimiento muy grande de demanda de vivienda en
alquiler, en todas las zonas, cada una con su especialidad. Así, hay
zonas de viviendas para estudiantes en entornos universitarios, para
gente que trabaja en el sector financiero que se mueve por Nervión y
Centro, personal de hospitales que también busca en el entorno, y
fundamentalmente para la gente joven que se casa, ya que no tienen
capacidad ni solvencia para adquirirla en compra. En definitiva, hay
mucha demanda de vivienda en alquiler. Tengo clientes promotores que
tienen cientos de viviendas en alquiler en Sevilla, y su nivel de
ocupación es del 99,9% y con listas de espera. Hablamos de vivienda de
alquiler protegido en Bermejales, Jardines de Hércules, Sevilla Este,
viviendas a 235 euros de 2 y 3 dormitorios.
Ahora la gente no puede comprar, pero sí alquilar, y aunque quieras
comprar, el banco te lo va a denegar. Hagamos todo el esfuerzo por
desarrollar viviendas en alquiler, y si son protegidas, pues mejor.
Muchas promotoras de las que sobreviven se están dedicando a este
régimen. Insisto, en Bermejales, Jardines de Hércules, Sevilla Este,
Pino Montano, Arroyo, hay cantidad de promociones concretas con un
precio moderado en alquiler que están al 99,9% de ocupación. Si hablamos
de alquiler con opción a compra, pues mejor.
Lo cierto es que es más fácil alquilar que comprar. Se empieza de
joven con un alquiler, o bien con un alquiler con opción a compra que
va generando una entrada, y llega un momento en que tu vida ha mejorado,
tienes más estabilidad en el empleo, tienes ya la entrada, al banco le
has demostrado que eres solvente y te dan la opción de comprar.
Puedo decir muy claramente que el esfuerzo de la Administración hoy
debe centrarse en la vivienda en alquiler. Hay quien habla incluso de
que el stock de vivienda existente podría reconvertirse en vivienda
protegida en este régimen. El problema es de financiación, y también lo
hay en la vivienda en alquiler, porque el banco dice, ¿a un promotor le
voy a dar un préstamo para vivienda en alquiler? ¿Y si el promotor me
falla, qué hago, me convierto yo en casero de 200 personas?
El banco al promotor le está obligando a provisionar, aunque sea un
cliente buenísimo y sin incidencias, hasta el 30% meramente por estar en
el sector inmobiliario. Es una barbaridad, somos los apestados. Si es
para montar una empresa de barcos de lujo por el Guadalquivir, no hay
problema. Pero como huela a ladrillo, provisione el 30%. Pero además, el
banco suele ser muy reacio a dar financiación para vivienda en
alquiler. Por ello debería instrumentarse desde la Administración algún
recurso o mecanismo que facilite los préstamos para estas viviendas.
¿Cuánto cree que queda aún por delante para poder hablar de una recuperación del mercado inmobiliario?
Yo creo que la situación es tan delicada que realmente estamos en el
último escalón ya. Creo que a partir de aquí tendría que empezar una
recuperación que parece que va a ser lenta. Pero realmente pienso que
estamos ya en el último peldaño. Creo que en España se han adoptado las
medidas oportunas, que estas tardarán algún tiempo en hacer efecto, pero
que deben comenzar a hacerlo desde prácticamente el último semestre del
año. Ciertamente soy optimista.
Un consejo para quien esté pensando en adquirir una vivienda.
El consejo es muy fácil: quien quiera comprar una vivienda y la
necesite, o simplemente le guste y la quiera comprar, que lo haga,
porque la vivienda no es una inversión en un principio, es algo que vas a
disfrutar y que hoy puedes adquirir si la encuentras y mañana quizás no
la vas a poder localizar. Mi consejo, le repito, es que la persona que
necesite y quiera comprar una vivienda, que compre.
También hay algunas oportunidades de inversión grandes, pero hay que
pensar que esta inversión la tienen que mirar a medio y largo plazo,
nunca a corto. Piense que hoy se tiene la oportunidad de tener la
vivienda que uno quería y que hace cinco años era imposible. Ahora
tienes la oportunidad de vivir en un ático en Sevilla, en el barrio que
tú quieras.
Así que el consejo es que compres, pues no sabes si pasado mañana vas
a tener ya esa vivienda que deseas, si es que de verdad quieres
comprarla porque te apetece, quieres disfrutarla o la necesitas. Si es
como inversión, quizás la vivienda que quieres no va a bajar más; puede
que sí la de fuera de Sevilla, sobre todo la de la segunda corona.
¿Alguna propuesta para mejorar el actual modelo urbanístico de la ciudad de Sevilla?
Soy un firme defensor de la potenciación del río. Creo que es el gran
olvidado y que puede fomentar el turismo, articular el negocio del ocio
e incluso el transporte, en cierta medida, de la ciudad de Sevilla. Es
el gran olvidado y tiene un gran potencial. Por otro lado, el Plan
General de la ciudad está prácticamente sin desarrollar. Como no
terminemos de desarrollarlo, llegará la época en que podamos volver a
pensar en hacer vivienda y seguiremos teniendo los suelos sin urbanizar
ni terminar, y eso creo que es un problema que se tendría que resolver.
En cualquier caso, me gustaría que el río fuera la propuesta estrella
porque creo que es una fuente de riqueza y empleo para la ciudad.
Para concluir, recientemente se ha constituido una nueva
junta de la Mesa de la Construcción de Sevilla, que usted preside.
¿Puede contarnos algo al respecto?
La mesa está compuesta, como ya sabe, por seis colegios profesionales
junto con la patronal Gaesco, y nuestra intención en esta nueva etapa,
ante la situación que vivimos, no va a ser solo la de denunciar o
enumerar los problemas que afectan y asfixian a la actividad de la
construcción, sino dentro de nuestras capacidades profesionales,
proponer soluciones que devuelvan al sector a una dinámica que pueda
volver a generar empleo y riqueza para los ciudadanos. Ai
6.09.12.- Andalucía Inmobiliaria.
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